卢氏县人民政府

行 政 复 议 决 定 书

卢复决字〔2024〕29号

申请人：闫某。

申请人：张某甲。

申请人：张某乙。

申请人：岳某。

申请人：王某甲。

申请人：李某甲。

申请人：张某丙。

申请人：席某甲。

申请人：陈某甲。

申请人：金某。

申请人：徐某。

申请人：郭某。

申请人：朱某。

申请人：贾某。

申请人: 苏某。

申请人：李某乙。

申请人: 王某乙。

申请人：杨某。

申请人：阳某。

申请人：杜某。

申请人：陈某乙。

共同委托代理人：郭昌通，北京吴少博律师事务所律师。

被申请人：卢氏县自然资源局。

法定代表人：石卢江。

被申请查处人：某置业有限公司。

法定代表人：李某丙。

被申请查处人: 某商业管理有限公司。

法定代表人：范某。

申请人因不服卢氏县自然资源局作出的答复书，提出行政复议，本机关依法受理，现已审查终结。

申请请求：请求贵府依法撤销被申请人于2024年5月25日作出的《关于苏某等23户群众要求履行法定职责的答复书》，并责令被申请人在一定期限内针对申请人申请的履行法定查处职责的事项重新处理并依法作出答复。

申请人称：申请人系“某项目”的业主，2016-2018年间，申请人根据被申请查处人的宣传，购买了由“某置业有限公司”开发的位于“三门峡市卢氏县城关镇X路与X交叉口某项目”的商品房（商铺）。同时，被申请查处人要求申请人和被申请查处人签署《某商铺委托统一经营管理协议书》，委托其就该商铺统一经营管理，因此，在房屋交付时也是由运营商直接代为收房。但对方至今并未足额向申请人支付租金，因产生纠纷。此时申请人到涉案项目处查看房屋，到现场后发现无法找到自己商铺的具体位置，与当初买卖合同后附的规划图也不一致。即被申请查处人并未按照规划图进行建设，或者竣工后擅自改变规划，重新进行了拆除和建设。之后，申请人通过调取该项目的信息公开材料发现，该项目实际情况和规划图纸不一致。现被申请查处人并未依照图纸进行建设，不仅将规划图中商铺之间的间隔全部拆除，并且申请人所购买的部分商铺现已被改造成了过道甚至是楼梯间，申请人现无法在该商场内找到自己所购买的商铺。此外，根据部分业主的民事纠纷，经人民法院电话询问被申请查处人工作人员称，案涉合同签订时显示的房屋位置，与国家不动产中心在卫星定位时的房屋顺序无法核对，顺序和楼号均不符合规定，申请人无法找到商铺位置，更无法办理产权证书。

故此，申请人向被申请人提出履职申请，要求被申请人针对被申请查处人在对“某项目”组织验收过程中涉嫌出具虚假竣工验收材料，擅自变更规划、设计；采取分割拆零、变相售后包租的行为进行查处，并将处理结果书面告知申请人。

2024年5月25日，被申请人作出《关于苏某等 23 户群众要求履行法定职责的答复书》，申请人认为该答复违法，应当依法予以撤销，理由：根据申请人取得的证据信息，与案涉开发商项目进行逐一核对后，认定开发商的项目的规划图纸、分层分户图纸，与案涉项目的实际情况大相径庭。结合项目存在的售后返租、分割拆零现象，案涉工程实际交付的情况与规划的情况均不相符，这样的项目是如何取得建设工程许可证、施工许可证并通过验收呢？工程项目完成后的实物与图纸不能对应，事实上是无法实际完成规划验收的，故以此为基础办理的具有法律风险及效力瑕疵的房产证书，会直接导致委托人无法确认商铺位置，并无法进行二次交易，损害了委托人群体的合法权益。

申请人认为，依据《商品房销售管理办法》第二十四条第一款规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。又依据《城乡规划法》第四十三条规定，建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。

综上，为维护申请人的合法权益免受侵害，特向贵府提起行政复议，请贵院查清事实，并支持申请人的请求。

申请人向本机关提交如下证据：

1.行政复议申请书一份；2.闫某等23人身份证复印件一份；3.北京吴少博律师事务所函一份及授权委托书5份；4.履职查处申请书一份（复印件）；5.2024年5月25日自然资源局作出的答复书一份（复印件）；6.政府信息公开申请答复书（卢住建依申复〔2023〕6号）一份（复印件）；7.现状照片打印件9张；8.（2023）豫1224民初740号民事判决书一份（复印件）；9.商品房买卖合同一份（复印件）；10.商铺委托统一经营管理协议书一份（复印件）；11.（2022）豫1224民初48号民事判决书一份（复印件）。

被申请人称：一、被申请人处理程序合法。被申请人2023年8月17日接到23户群众的要求履职申请书以后，经主管领导批注，依法予以立案调查。按程序让 23户群众推举了代表人，对23户群众诉求进行了了解，因某置业有限公司法人下落不明、案情复杂，经申请人同意进行了延期审查。期间反复给申请人代表做了法律、法规释明工作，并依法作出答复，处理程序合法。

二、答复书认定的事实清楚，证据确凿充分。苏某等23户群众申请事项为：请求对某置业有限公司、某商业管理有限公司的违法行为进行查处，请求查处的有三项内容：1.在“某项目”组织验收过程中涉嫌出具虚假竣工验收资料；2.擅自变更规划、设计；3.采用分割拆零、变相“售后包租”。经查，被申请人认定事实如下：苏某等23户群众均系某置业有限公司建设的“某项目”的业主，2016年至2018年间，购买了“某项目”房屋，苏某等与某商业管理公司订立的《某商铺委托统一经营管理协议》，将房屋交由某商业管理公司统一经营管理，因某商业管理公司未按约定支付租金，产生纠纷。

2019年12月20日，卢氏县住房和城乡建设局针对卢氏县大博金置业有限公司出具的卢住消验字（001）号《建设工程消防验收意见书》明确“该工程消防验收不包含商业装修部分”,并于2021年9月13日将“某项目”商业购物商场未办理建设工程消防验收的涉嫌违法线索移送卢氏县城市综合执法局调查处理。

2022年9月2日，苏某等15户群众向卢氏县住房和城乡建设局递交《履行法定职责申请书》，要求某置业有限公司未取得《建设工程规划许可证》违反规划、未取得消防竣工验收报告、商品房买卖合同无效进行等违法行为进行查处。

2022年9月26日，卢氏县住房和城乡建设局向苏某等15户群众作出书面答复，答复的内容如下：1.经审查，某置业有限公司在开发建设项目中，其开发资质、规划许可、施工许可、预售登记、竣工验收各类环节手续齐全；2.关于苏要求查处某置业有限公司涉嫌“售后包租”销售问题，“售后包租”的事实需要相关证据印证和有权机关认定。依据卢办（2019)20号《卢氏县城市管理局职能配置、内设机构和人员编制规定》、卢办（2019)39号《卢氏县住房和城乡建设局职能配置、内设机构和人员编制规定》的通知，住建领域的违反法律、行政法规、部门规章的行政违法行为，其调查、处理权均划隶至卢氏县城市管理局（卢氏县城市综合执法局）。

鉴于上述事实，被申请人认为苏某等23户群众2023年8月17日向被申请人邮寄《履职查处申请书》，提出的三项请求，其中对涉及验收、采取分割拆零、变相售后包租问题，不属于被申请人职权范围。针对苏某等23户群众提出，“某项目”在建设中变更规划、设计问题，该项目在建设施工前，申请办理了建设工程规划许可证，该证是由城乡规划主管部门依法核发的，是符合规划和用途管制的法律凭证，该证主要记载事项包含：建设单位、项目名称、建设位置、建设规模、附图及附件等。主要审批内容为建设项目的用途、面积、高度、层数等，使项目建设的指标符合各种控制性规划。在对该项目进行“规划核实”时，是委托具有资质的单位现场测绘，出具现场核实报告，对照测绘报告，该建设项目用途、面积、高度、层数等，未超出规划审批的内容，未发现擅自改变规划审批内容的事实。

对此，被申请人工作人员向23户群众代表人苏某做了法律、法规的释明工作，建设工程规划许可证规制的对象是新建、改建、扩建建设项目，不包含内部的装饰装修、维修整治等工程。苏某等人认为自己购买房屋的具体位置无法确定、建设单位对商场部分在验收以后私自联合使用变更设计为商场，属于建设单位装饰、使用等内部问题，没有违反建设工程规划许可证核准的内容。被申请人认定事实清楚。

三、被申请人的答复结果合法，内容适当。基于案件事实，被申请人按照依据卢办（2019)20号《卢氏县城市管理局职能配置、内设机构和人员编制规定》、卢办（2019)39号《卢氏县住房和城乡建设局职能配置、内设机构和人员编制规定》的通知，依据职权法定原则，作出的答复，结果合法，内容适当。

综合以上意见，被申请人认为《答复书》认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当，请求依据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条之规定，维持被申请人的《答复书》,请复议机关依法予以审查。

被申请人向本机关提交的证据如下（以下均为复印件）：

1.卢氏县自然资源局统一社会信用代码证书一份；2.法定代表人身份证明书及身份证复印件一份；3.授权委托书及河南宇萃律师事务所公函一份；4.卢氏县自然资源局收文处理签一份（包含履职查处申请书及23名申请人身份证复印件）；5.2023年11月7日自然资源局询问笔录一份；6.卢氏县住房和城乡建设局政府信息公开申请答复书（卢住建依申复〔2023〕6号）一份；7.照片9张；8.（2023）豫1224民初740号民事判决书一份；9.商品房买卖合同一份；10.商铺委托统一经营管理协议书一份；11.（2022）豫1224民初48号民事判决书一份；12.用地条件控制指标；13.卢氏县特色商业区F1-02-01地块勘界图；14.建设工程规划许可证材料（卢建工规字第2016-16号）、（卢建工规字第2017-20号）；15.建设工程规划核实合格意见书（卢规核字第4112242020009号）；16.2#、3#、4#、5#、6#、8#竣工核实报告（JGHS-2020-10）。

本机关查明：申请人闫某等23人于2016-2018年间，购买了由“某置业有限公司”开发的位于“三门峡市卢氏县城关镇X路与X路交叉口某项目”的商品房（商铺）。同时，申请人和被申请查处人签署《某商铺委托统一经营管理协议书》，委托其就该商铺统一经营管理，但申请人与被申请查处人因租金问题产生纠纷。

2023年8月17日申请人向被申请人提交《履职查处申请书》，要求被申请人对以下三项进行查处：1.在“某项目”组织验收过程中涉嫌出具虚假竣工验收资料；2.擅自变更规划、设计；3.采用分割拆零、变相“售后包租”。经调查后，自然资源局于2024年5月25日作出的《关于苏某等23户群众要求履行法定职责的答复书》向申请人予以答复。因申请人不服被申请人作出的《答复书》，于6月16日向本机关申请行政复议。

本机关认为：一、被申请人具有对变更规划、设计的行为进行查处的法定职权。《卢氏县自然资源局职能配置、内设机构和人员编制规定》第四条：“卢氏县自然资源局贯彻落实党中央关于自然资源工作的方针政策和决策部署，在履行职责过程中坚持和加强党对自然资源工作的集中统一领导。主要职责是：（七）具体承担全县城乡规划管理职责。负责中心城区控制性详细规划和修建性详细规划的编制、报批和实施工作。负责城市规划区内建设项目的选址、用地规划、工程规划审批及批后管理，核发建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。负责全县村镇规划管理工作，核发乡村建设规划许可证。”《卢氏县城市管理局职能配置、内设机构和人员编制规定》第三条：“卢氏县城市管理局贯彻落实党中央关于城市管理和城市综合执法工作的方针政策和决策部署，在履行职责过程中坚持和加强党对城市管理和城市综合执法工作的集中统一领导。主要职责是：（十二）负责城区市容环境卫生、城市园林绿化、市政公用、环境保护、市场监管、公安交通、文化（新闻出版）、水务管理、城乡建设领域等行业有关城市综合执法工作。”《卢氏县住房和城乡建设局职能配置、内设机构和人员编制规定》第四条：“卢氏县住房和城乡建设局贯彻落实党中央关于住房和城乡建设工作的方针政策和决策部署，在履行职责过程中坚持和加强党对住房和城乡建设工作的集中统一领导。主要职责是：（五）负责全县房屋建筑和市政基础设施工程建设质量安全消防监管工作。贯彻落实房屋建筑和市政基础设施工程质量安全消防监管的地方性法规、规章和制度。组织或参与工程重大质量、安全事故的调查处理。”本案中，申请人要求被申请人查处的三项内容中，被申请人仅对规划、设计的行为有查处的法定职权。

二、被申请人作出《关于苏某等23户群众要求履行法定职责的答复书》，内容适当。

1.本案中，被申请人在职权范围内进行调查，闫某等23户群众提出“某项目”在建设中变更规划、设计问题，该项目在建设施工前，申请办理了建设工程规划许可证，是符合规划和用途管制的法律凭证，该证主要记载事项包含：建设单位、项目名称、建设位置、建设规模、附图及附件等。主要审批内容为建设项目的用途、面积、高度、层数等，使项目建设的指标符合各种控制性规划。被申请人综合本案调查情况和现有证据，未发现擅自改变规划审批内容的事实。

2.申请人提出的涉嫌出具虚假竣工验收资料和采用分割拆零、变相“售后包租”的查处请求，不属于被申请人职权范围内，被申请人已告知分别向卢氏县住房和城乡建设局、卢氏县城市综合执法局反应，已尽到告知义务。

三、被申请人作出《关于苏某等23户群众要求履行法定职责的答复书》，程序合法。根据《自然资源部关于进一步改进和加强行政复议行政应诉工作的通知》（自然资发〔2018〕78号）第三条第（二）项规定：“健全投诉举报办理制度，认真回应群众诉求……依法及时进行核查处理，具体承办投诉举报事项的自然资源主管部门要将处理结果告知投诉举报人。”本案中，申请人向被申请人要求对涉嫌出具虚假竣工验收资料；擅自变更规划、设计；采用分割拆零、变相“售后包租”三项内容进行查处。被申请人经调查后认定未发现改变规划审批内容，对不属于被申请人职权范围的查处请求已告知申请人向相关部门提出申请，在合理期限内将调查情况书面告知申请人，已经履行法定职责。

综上，本机关依据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条之规定，决定如下：

维持被申请人卢氏县自然资源局于2024年5月25日作出的《关于苏某等23户群众要求履行法定职责的答复书》。

申请人如不服本复议决定，可以自接到本决定书之日起十五日内向人民法院提起行政诉讼。

                               2024年7月30日